真是应了那句话:有人辞官归故里,有人星夜赶科场!
过去几年,万达在淡出商业地产,走轻资产路线,卖出了一批万达广场;而李嘉诚家族,则一直在减持北上广港的购物中心,不断套现资产。
今天传来一个大消息:据澎湃新闻报道,万科一出手就买下了20个购物中心,其中绝大部分是三线城市的,只有个别项目在北京、重庆、成都、郑州这样的一二线城市。
卖家是谁?新加坡凯德集团旗下的“凯德商用”。
下面就是这20个购物中心,表格里的“人口增速”是所在城市2010年到2016年“小学生人数”的变动情况,“资金增速”是2010年到2016年所在城市的“金融机构本外币存款余额”的变动情况。这两项指标,反映出城市的竞争力。
号 |
商场 |
城市 |
人口增速 |
资金增速 |
1 |
凯德广场·北关 |
安阳 |
-6% |
+94% |
2 |
凯德广场·城南苑 |
南昌 |
-6% |
+131% |
3 |
凯德MALL·翠微路 |
北京 |
+33% |
+108% |
4 |
凯德广场·德阳 |
德阳 |
-1% |
+68% |
5 |
凯德广场·东莞 |
东莞 |
+34% |
+94% |
6 |
凯德广场·桂城 |
佛山 |
+17% |
+57% |
7 |
凯德广场·金水 |
郑州 |
+36% |
+138% |
8 |
凯德广场·九龙坡 |
重庆 |
+5% |
+137% |
9 |
凯德广场·茂名 |
茂名 |
-10% |
+116% |
10 |
凯德广场·南岸 |
宜宾 |
+1% |
+147% |
11 |
凯德广场·泉州 |
泉州 |
+33% |
+105% |
12 |
凯德广场·沙坪坝 |
重庆 |
+5% |
+137% |
13 |
凯德广场·沙湾 |
成都 |
+32% |
+106% |
14 |
凯德广场·桃花仑 |
益阳 |
-0.4% |
+174% |
15 |
凯德广场·潍坊 |
潍坊 |
+10% |
+114% |
16 |
凯德广场·扬州 |
扬州 |
-6% |
+121% |
17 |
凯德广场·漳州 |
漳州 |
+5% |
+131% |
18 |
凯德广场·湛江 |
湛江 |
-20% |
+78% |
19 |
凯德广场·肇庆 |
肇庆 |
-3% |
+90% |
20 |
凯德广场·淄博 |
淄博 |
-7% |
+68% |
这20个购物中心所处的19个城市里,有9个出现了“小学生人数”的下降,至少说明这些城市的人口竞争力比较弱。至于资金增长,有8个城市跑输了全国平均水平(全国平均增长了112%)。但从资金增长的幅度看,我们可以发现过去几年中国的“印钞速度”还是偏快的。
据报道,整个交易的价格为83.65亿元,平均每个购物中心的面积大概是4万平方米,总面积95万平方米。也就是说,每平米的平均价格为0.88万元。交易完成后,万科旗下的“印力”在全国持有或管理的商业项目数量120家,管理面积1000万平方米,管理资产规模逾800亿元。
新闻报道没有披露这20个购物中心的负债情况,只是说凯德商用持有这些购物中心已经10年。
凯德方面表示,购物中心分布在19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。这些购物中心的价值,占凯德集团在中国同类资产的7%,凯德表示“继续看好并长期投资中国商业地产,始终对中国市场有充分的信心,此次交易获得的资金将用于在中国继续投资优质物业。”
也就是说,凯德集团认为这次甩卖的20个购物广场里,至少14个是“非优质资产”。有报道说,凯德集团更倾向于在一二线城市经营8万平米以上规模的大购物中心,对于4万平米这个级别的三线城市购物中心,将陆续退出。
但问题是,凯德集团不要的东西,为什么万科要当“接盘侠”?
其实万科通过“印力”不仅接盘了凯德集团的项目,此前还接盘了9个“第一代万达广场”。这些项目最初卖给麦格理基金,并更名为“悦荟广场”,后又于2014年被印力集团联手黑石集团所收购,这几个万达广场陆续被改造为印象城系列。
也就是说,人弃我取是万科既定的策略。
我的分析是,万科其实在备战中国房地产市场的最后白银十年,策略是开始持有一批资产,早期的“快速开发、快速销售”的策略已近过时。而且不仅仅建设住宅,早就开始全面转型为“城市综合配套服务商”。
最近,郁亮又提出了万科要成为“美好生活的场景师”。也就是说,万科的业务将包括住宅、商业、教育、物流、养老、租赁住房、度假休闲等,这一切将使万科成为美好生活时代的先行者。此外,还提出了“城市浓度”的概念,也就是说,万科希望在市民生活的各个领域存在、出现!
这不仅让我想起韩国人的一句话:韩国人一生逃不开的三件事:死亡、税收和三星。郁亮的“城市浓度”,其实就是这个意思。
当然,这场面有一个潜台词:人民币是长期贬值的,所有“有用的不动产”(可以出租、出售或者自用)最终都会在通胀的推动下上涨。因此,万科不怕当接盘侠。
另外,你可以发现,万科刚刚接盘的20个购物中心全部在“胡焕庸线”的东南面,全部在“山海关以内”。
所以万科不傻,他们的钱跟李嘉诚不同、跟凯德集团不同,不能配置境外资产,所以想明白之后老老实实地“赌国运”,长线投资中国的不动产。由于万科管理优良,融资成本低、运营成本低,即便是三线城市的购物中心也能挣钱,即便短期看是小钱。
这就是万科当接盘侠的“根本逻辑”。其实这已经不是万科第一次接盘新加坡企业甩卖的资产了,去年他们组团以790亿元收购了新加坡物流地产巨头普洛斯在中国的核心资产。
当万科长线看好中国的时候,其实我们也可以长线看好万科了!